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签定认购书相关流程

2010-09-16 01:20 来源:武汉热线房产网  作者:   字号: 

  商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序,在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效,但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此,最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书,开发商也无权要求购房者签订。

  根据《中华人民共和国民法通则》有关规定,“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前,当事人约定将来签订合同的民事行为。因此,“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。

  依据现行的《武汉市商品房认购书》范本规定,认购书必须包含以下三项内容:将来要签订的《武汉市商品房买卖合同》全部内容;当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺;如在某个条件具备时不签订购房合同,“认购书”的当事人应承担违约责任。然而,时下开发商出具的认购书多数仅有后两项,对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外,认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”,而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。

  房地产开发企业提供的认购书,正是基于类似以上的种种不规范行为,为购房者设下重重绊脚石。购房者签订这样有缺陷的认购书,一旦在日后签订购房合同时出现各式纠纷,开发商往往以购房者违约在先为由,拒绝赔付相关损失。由于购房者所签订的认购书确已具备法律效应,司法机关在处理此类纠纷时,只能采取调解的方式处理,这使得签订认购书的购房者处于不利地位。

  ·签定流程

  你在选好房源,谈妥价格后,便是该去签订认购书了,这个时候还得交付一定额度的定金, 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你,并讲清项目进展情况。

  认购书主要内容包括:

  1. 认购物业;

  2. 房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

  3. 付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;

  4. 认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

  在签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签定购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

  ·经济适用房相关知识:

  目前,建设部正加紧制定经济适用房管理办法,并将认真考虑公众反应强烈的经济适用房供应对象过于宽泛的问题。据有关人士透露,经济适用房管理办法将对供应对象和供应面积做出明确规定。具体内容可能是各地要根据其经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力,因地制宜地确定中低收入标准,明确供应对象的范围,不能再实行敞开供应。界定范围的标准将从严从小,以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。供应面积将要求控制在120平方米以内,豪华型、复式住宅将被严格禁止。

  业内人士分析认为,建设部有可能在管理办法中提出,在商品房与经济适用房价差较小城市,可以在一个时期内采取普惠制度,但为抑制住房投机,应从严审批购房对象;在商品房与经济适用房差价较大的城市,应采取“从紧”原则,执行“双控标准”,保证最需要住房的群众优先购买。对危改安置居民、“城中村”改造优先安排,对教科文卫等行业,可以倾斜,分期分批供应。在审批供应对象时,要采取公示等多种方式,提高透明度。而对象的界定标准应该根据经济适用房供应总量与需求量确定控制标准。“双控”标准可逐步提高,原则是保证最需要住房的群众优先享用,雪中送炭。由于各地收入标准差别大,国家只规定原则,标准由各城市自定。

  经济适用房的保障性也将在建设面积上得以体现。考虑到今后的经济发展和居民住房需求水平的提高,经济适用房的基本户型面积可以适当提高,但以满足基本需求为宗旨,上限原则上不大于120平方米。

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