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房东东公寓学院创始人全雳:运营模式创新是长租公寓盈利的关键所在
2018-06-05 10:53 来源:ilouba楼巴   字号: 

 

 

大咖简介

全雳:房东东公寓学院创始人。毕业于上海大学,现为同济大学在读博士、同济大学讲师;清华大学公寓建筑标准编制小组成员;河南公寓管理协会名誉会长;江苏、安徽、湖南三省房地产协会住房租赁委员会专家;4家品牌公寓投资人,公寓行业资深研究人士;5年的资深财经记者,5年的上市公司高管;3年海外风险投资总经理,9年创业经历;3年完成600多万字住房租赁的文字材料汇总。

2004年开始涉足地产,持有物业运营,自创品牌公寓,先后投资了合租、整租、集中、蓝领、服务公寓等多种业态,具有丰富的实践经验;2015年3月,创建房东东自媒体和培训学院,先后投资公寓产业链上下游6家公司;2015年7月,个人投资的品牌公寓晟曜行公寓出售给上市公司——世联行;2017年首次参与国有工业用地改做租赁用房,2018年,首次参与央企租赁用地规划建设。

大咖实录

问:能否介绍一下房东东公寓学院的主营业务及行业内的竞争优势?房东东的未来目标是什么?

答:房东东目前主要有两大服务体系,一是公寓培训。即给从业者进行全面、综合的培训,包括了服务意识、服务理念、开发投资、法律法规、投资模型、运营管理、租后管理、财务融资、税务筹划等12大模块。房东东公寓学院是国内最早,也是目前规模最大的公寓培训机构,累计培训了3500多名从业者,深受业内好评。

二是公寓研究。我们累计发表了600多万字的行业文章和信息,从多个角度客观全面阐述了行业现状,我们和链家研究院共同发布了《长租公寓白皮书》、《北京租赁大数据》、《北京租赁调研》、《2017房东东公寓精选》、《中国住房租赁政策汇编》等文献,参与中国第一部《中国公寓建筑标准白皮书》整理汇编。房东东不仅在宏观上,还有在微观层面,特别在租赁用地方面,给国有企业的租赁用地和租赁用房做全面的咨询和评审工作。

问:目前许多商业地产运营情况艰难,商铺、写字楼、公寓各个都是难啃的骨头,您为何将目光专注于公寓?具体的盈利模式能否分享一下?

答:中国房地产发展到今天,逐步进入到存量时代,或者说存量运营时代,房屋过剩已成为必然,过去摊大饼的模式未来难以为继,因此,从空间内容、坪效产出等角度,对于运营管理提出了更高的要求。

无论哪个行业,专注,专业才能成就未来,长租公寓市场的发展运营亦是如此,而我自己在这个行业也已沉淀了10多年。目前,长租公寓尚处于初级阶段,近些年,国家在政策上也给予了相当的鼓励。

由于国家的大力扶持,长租公寓市场发展快速,其野蛮式增长,符合中国的现状,因为大家习惯用规模衡量企业的质量。但我认为,长租公寓真正的盈利模式,不是租金差,而是资产升值和服务溢价。管理由重到轻,是必由之路。

问:您在3年完成600多万字住房租赁的文字材料汇总,是否想过将这些材料汇总编辑出书?这些汇总材料对于住房租赁市场是否进行了总结分析?有没有印象特别深的部分,具体聊一聊?

答:这些资料是我们多年的积累总结,不仅是为自己所有,更是可为全行业所用,我们希望自己微薄的研究能对推动行业发展和进步起到真正的作用。住房租赁市场发展日新月异,仅2017年下半年中央和地方共计出台了210多条政策。

但个人认为最值得称道的,还是2017年5月推出的《住房租赁征求意见稿》。意见稿对保护承租人权利,作了明确的约定,对于机构经营租赁,也有明确的要求,重拳打击黑中介和黑二房东。我们预计中国第一部租赁法或将于今年面世!

问:您从2004年开始涉足地产,先后投资了合租、整租、集中、蓝领、服务公寓等多种业态,在您自创品牌公寓中,遇到的最大困难是什么?您是如何解决它的?

答:所有的投资都是一种尝试,或者说是行业布局。从现在来看,投资回报最高的是蓝领公寓,最难管理的是合租公寓。遇到最大的瓶颈,是一旦上规模后,管理严重跟不上,造成了大量的人损和物损,这也是长租公寓规模不经济的显著特征。

因为我主要是投资,而不是实际管理,我希望给经营者更多的经验和信息,给他们更多的赋能,让他们少走弯路,这也是我创办房东东学院的目的。行业不缺钱,永远缺的是人!

问:未来十年,您认为中国公寓市场的前景或行业变革值得关注的有哪些?

答:长租公寓正在发生着显著变化, 以机构为代表的品牌公寓正在逐渐取代传统二房东,品质化、规模化、IT化、服务标准化程度也在不断提高。

从二房东包租模式到重资产持有模式,通过资产证券化进行融资,这是一个很大的变革,而长租公寓规模化后,也有了退出的渠道。

随着租赁市场的快速发展,长租公寓的融资金额极大攀升,过去融资几百万、上千万,现在融资最低都在3亿以上。今年一季度自如A轮融资40亿人民币,Nova融资43亿人民币,资本市场对于长租行业热情高涨。

而对于行业未来发展前景,我们更看好租赁用地和租赁用房,因为这个真正打破了过去的包租模式,重地开发模式的成本更低,更容易形成单体规模。而且当集体用地、工业用地入手后,未来租赁房源会更加充足,如此才顺应“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位!

楼巴科技与房东东达成战略合作,在存量地产和长租公寓领域,双方人脉加持,资源共享、业务互补、有意于存量地产的投资与合作着,请扫描下方二维码联系小编。

 

 

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