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【宋丁视点】三个10亿平米!谁敢忽视特色小镇的海量人居?
2018-11-27 14:19 来源:ilouba楼巴   字号: 

「宋丁视点」三个10亿平米!谁敢忽视特色小镇的海量人居?

经过两年来的亢奋期演绎,中国的特色小镇发展终于在整体上进入一个相对理性阶段,躁动的平静下来了,起哄的被轰出去了,不合格的被取消资格了,不标准的被整改了,底气足的受到鼓励了,优质的获扶持了。

特色小镇发展总体上是国家的一件大事,也是好事,当然不能在启动期就罩上一层莫须有的阴影。其中一个巨大的阴影就是:房地产化。这是什么意思呢?就是这两年来,太多的房地产商打着建设特色小镇的旗号,企图按照传统套路向地方大举要地,变相搞房地产开发。

这个反对特色小镇房地产化的政策取向是对的,特色小镇的核心价值还是要发展新型、新兴产业,如果以小镇名义拿地就是为了盖房子,这就严重走偏了。但是我发现,在反对房地产化的同时,有些地方执行层又走向另外一个极端:彻底否定房地产的现实价值。近期有不少文章如此表述:某某地区彻底告别房地产云云。

如此这般,就是犯ABC的错误了。美国经济发达吧?它都不敢取消房地产。房地产这些年出了一些问题,你就要取缔房地产,这是不是有点脑残?

有人要说了:现在全国高压调控房地产,你还在这里为房地产喊话,你脑残啊?那我就要奉劝你了:把你的房子卖了,去住山洞吧,你那么不待见房地产,干嘛要赖在房地产的核心产品——房子里?盖房子让老百姓住有所居,难道这个房地产有罪吗?

好了,把话说回来,特色小镇到底要不要搞房地产?我想回答的是:这个问题根本就不是问题,因为,如果特色小镇不搞房地产,只做产业,那还叫“小镇”吗?那不就是产业园区嘛!

什么才是真正的特色小镇?

特色小镇的基本理念是“三生”:生态、生产、生活。“生态”是小镇有别于大城市的基础指标,“生产”是小镇的发展主脉,“生活”是小镇的生存基石,三者缺一不可,而其中的“生活”,首先是指人居,是要有人口长期在这里住下来。谁要一定说特色小镇不能搞房地产,好吧,请你去全世界找一个没有人居和住房的小镇给我看看,我不打你的脸,我让你自己打自己的脸。

好了,即便是承认特色小镇可以适当搞房地产,但是,房地产还是被舆论和政策搞得灰头土脸,被严厉要求必须首先维护小镇的大生态环境,必须有力推进小镇的产业发展。你们看看房地产业这些年把政策面和市场面得罪到什么地步,搞个小镇建设,先是不让你进入,实在拦不住,就给你设那么多门槛。

实在不忍看了。房地产业的先生们,求求你们,再也不要搞那些挂羊头卖狗肉的事了好不好?不要让人家总是抓你的小辫子好不好?堂堂正正进入小镇做房子好不好?我只需告诉大家一个基本事实:不搞环保,没有小镇,不搞产业,没有小镇,不搞人居,同样没有小镇!

特色小镇的人居产业潜力有多大?

特色小镇的人居产业,到底有多大潜力呢?目前国家政策层面的一个说法是,一个特色小镇平均3平方公里,3万人口,投资30亿。按照一户3口人计算,就是1万户,按照1户一套房,那就是1万套房,不管是购买还是租赁,总之一个特色小镇1万套房是个基础数字。国家要搞1000个特色小镇,10000套X1000=1千万套。按照一套100平方米计算,总量是10亿平方米。

国家推出了1000个特色小镇,形成大约10亿平方米的房子,那么各省、市、县三级地方政府也会相应推出各个级别的特色小镇,这个总量应该更大,保守计算,各地共推出2000个小镇,全国共计3000个小镇,其中地方2000个小镇同样应该最终形成20亿平方米的房子,全国总量就是30亿。

我依据多年来的经验,从另外一个角度又做一个粗略的判断。我认为,特色小镇作为一种新的产业和人居空间,未来二三十年内,将会由三个10亿平方米的海量面积铸就其人居大格局。中国目前的城镇人居面积大约是将近200亿平方米,未来特色小镇的三个10亿加起来就是30亿平方米,大约等于目前全国城镇人居面积的1/6。按照3口人一个家庭、每个家庭一套100平方米的住房计算,30亿平方米可容纳3000万个家庭、9000万也就是将近1亿人口,这个估计与国家战略布局是大体一致的。

特色小镇的三个10亿平方米

好了,我现在就分析一下我提出的特色小镇三个10亿平方米、即总量30亿平方米的人居面积是怎么得出来的。

第一个10亿:农转非3000万人口进入特色小镇,共计1000万个家庭,按照每户100平方米的标准,需要10亿平方米住房。我们知道,中国目前的城镇化率大约是58%(包含大量农民工),实际的常住人口大约在50%以下。按照国际标准,一个国家拥有70%以上的城镇人口才算完成了城镇化。这样,未来二十年还将大约有3亿农民陆续进城,其中90%可能继续进入大中城市(包括早前已经入城但没有户籍和常住身份的农民),按照10%左右的农民会就近进入各个特色小镇长期生活计算,会有大约3000万的农民成为小镇居民,带来10亿平方米的住房需求。

第二个10亿:随着特色小镇产业的大发展,随着重大投资的进入,会有一大批产业人士陆续从其他城市、其他地方迁入小镇工作及长期生活。这个量有多大呢?产业人士连同他们的家属在内,我认为不会低于3000万人,就按3000万计算,又是一个10亿平方米。

第三个10亿:在目前落实中的特色小镇中,几乎一半以上是文旅小镇,其他产业小镇也不同程度有旅游的内容。这意味着,特色小镇将吸引大量的城市居民经常前来观光、休闲、度假。目前中国已经进入休闲度假时代,一些旅游区会大量开发度假人居项目。按照旅游规律,总会有一小部分度假客源喜欢在度假地买房作为度假屋。这部分人有多少呢?我的估计,以家庭计算,长期看同样会有3000万人口也就是1000个家庭成为特色小镇中购买度假物业的业主,这也会形成10亿平方米的住宅建面。

30亿平方米,现有城镇住房面积的大约1/6,这当然是海量了,谁敢忽略这个数字呢?谁又能面对这个巨量说特色小镇不能搞房地产?我们还是不要搞什么鸵鸟政策了,自己骗自己,我们应该做的是,如何在大力推进特色小镇生态环境保护和产业发展的同时,积极、稳妥、恰当地推进小镇的生活配套,包括住房、商业、教育、医疗、文化等等,只有这样,特色小镇才能真正完整、合理地崛起,真正成为中国推进新型城镇化的重要方向,真正为我们的未来生活提供一个值得向往的生动、鲜活的人生空间。

宋丁为国际著名学者费孝通教授的首届研究生,现任国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、研究员,兼任中国城市经济专家委员会副主任、中国城市经济研究会理事、部分省市高级顾问。宋丁在城市战略、旅游地产等领域从事研究工作多年,即日起《宋丁视点》将作为常设栏目入驻ilouba楼巴公众号,欢迎持续关注与交流。

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