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取消公摊,房价真的会降吗?
2019-02-26 10:09 来源:武汉热线房产网   字号: 

令购房者苦之久矣的“公摊”,如今有望成为历史。

取消公摊,房价真的会降吗?

图源:住建部官网

日前,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中包括一项《住宅项目规范(征求意见稿)》,在“使用维护”章节第六条提到:“住宅建筑应以套内实使用面积进行交易”。

取消公摊,房价真的会降吗?

图源:住建部官网

其实,全世界几乎所有的国家,住房面积均是按照套内面积进行计算的。房产证上若写的100平,使用面积就是100平。但在中国,是按照建筑面积进行计算的,这里面除了实际使用面积,还要算上公摊面积。

取消公摊,房价真的会降吗?

此消息一出,“一石激起千层浪”,似乎除了开发商,大家都嗨了!毕竟一提到公摊面积,几乎所有的购房者都是一肚子怨气——花了100平米的钱,却只得到一个70平左右的房!

取消公摊,房价真的会降吗?

那么假设该规定落地,会给楼市和购房者带来什么影响呢?

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减少开发商灰色收益

其实在这之前,国内已有城市率先实行了以套内面积进行交易的规定。

2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求商品房现售和预售“套内建筑面积”作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。如开发商不按这一计价依据销售,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%——10%的罚款。

谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”

而在2018年,关于公摊问题在全国范围内都引起过不小的讨论。部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

此次住建部发布规范,有业内专家认为,这一政策的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。从全国看,一二线城市相对规范,公摊系数在15-25%直接,而很多不规范的城市升值有超过30%的住宅公摊系数。

不过需要注意的是,此次发布的规范,只是一个工程建设规范的征求意见稿,距离正式文件还很遥远。即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

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短期内账面单价或上涨

那么,针对广大购房者所关心的,取消“公摊”真的能令购房者得到价格上的实惠吗?其实未必!

对此,我们首先了解一下房价到底是怎么确定的。

第一种叫“市场定价法”,按市场能接受的价格卖。

用市场定价法,不管是按建筑面积还是套内面积算,都只要定一个能卖出去的价格。

按建筑面积算时定2万,按套内面积算时定3万,其实并没有什么区别。

第二种叫“成本定价法”,就即“成本+利润”。

用成本定价法,单价是“总成本+利润/面积”,面积数字大,单价就低。

以下是一个开发商成本构成表格。

取消公摊,房价真的会降吗?

成本构成中,其实并没有出现任何关于公摊的字眼,哪怕取消公摊,于开发商而言,该建的该花的还是要建要花,少不了什么,对整体开发成本的影响不是很大。

总之,房屋总价和按什么方式计算,没有关系。无论用哪种方式计算,不影响实际成本,当然也不影响房价。就像不同刻度的尺子去衡量同一个东西,只是单位改变,不改变本质。

那么建造成本不变,但是卖的时候,可售面积从“套内+公摊”缩减为“套内”,此时又要保证利润率,那么开发商们会怎么办?

举个例子,北京一套最近入市的商品房住宅,套内面积是141平米,但增加公摊后就变成了173.7平米,多出了18%的面积公摊,单价也从套内的10.8万变成了8.8万,降低了19%。

也就是说,房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。对此有业内人士认为,按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20-25%。

用套内面积计价,虽然总价没变,但是账面单价会上涨,短期内对房价上涨会有助推作用。而且,如果不能确定公摊面积的成本谁来承担、谁来分散,开发商势必会转嫁公摊面积的成本到套内面积上,那么房屋单价上涨则是大概率事件了。

并且,若新规在全国大范围落地,开发商或会趁此机会再对房价进行一波炒作。

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结论

整体上来看,不论是从规范房地产角度,还是维护购房者权益角度,取消公摊面积都是大势所趋。

其一,取消公摊面积,让住房和房价都变得更加透明。所见即所得,住房实际大小一看便知,开发商从此失去了借公摊比例上下其手的弹性空间,购房者也能对房子的情况也能一目了然。

其二,取消公摊面积,能切实遏制收费乱象。精装修,并没有装修到公摊面积空间;取暖费,也没有取暖到公摊空间。而这些过去都是以建筑面积计费,显然存在多收费的情况。如今,从建筑面积回到套内面积,正是拔乱反正之举。

其三,取消公摊面积,不会显著改变房价。实际房价该是多少还是多少,并不会因为计价方式变化而发生变化。相反,那些过去公摊比例过高的房子,恐怕不能与公摊比例过低的房子,继续维持相同的总价。

其四,没了公摊面积,要谨防开发商压缩公共空间,导致社区品质下调。公摊部分多数公共设施,有其存在理由。所以,问题不是该不该有公摊,而是公摊面积不该计入房价。如果未来取消公摊面积,开发商会否压缩公共空间,这显然是存疑的。

其五,取消公摊面积,社区物业服务存隐忧。公摊面积存在,业主均需要为此买单。而一旦取消公摊面积收费,若是物业公司想要从社区公摊部分下手擅自做其他处理,业主或将失去话语权。

反正我们永远记住一点:羊毛终归是出在羊身上的!

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