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【箴言真语】调控近三年,省会城市房价有哪些变化?(上)
2019-07-08 09:39 来源:楼巴智库   字号: 

近日,笔者借助“萝卜投研”官网发布的全国主要城市住宅均价月度变化数据,集中研究了2016年以来全国近百个城市的住宅均价及其增速变化情况,希望通过这种较大范围城市房价变化趋势的研究,对“房住不炒”大政方针下“因城施策、分类指导”政策在不同城市实施层面的导向及其趋势有所判断,为更好的把握投资决策方向提供参考性依据。

本文先分享全国直辖市、各省省会城市及各自治区首府的研究成果和笔者的一些思考成果,希望对同行及投资者有所帮助。

因数据源缺乏宁夏回族自治区首府银川市和青海省省会西宁市的数据,而港澳台的情况和大陆差异较大,也缺乏数据源,因此,本文仅提供其余29个城市的图表及相关分析。

按“萝卜投研”网站说明,上述数据源是“中国房地产信息网”,应该是各城市住宅网签数据的均值统计值,对纵向比较城市房价变化趋势以及横向比较不同城市间房价的高低有很强的参考价值。

附注:排名以直辖市、省及自治区拼音首字母顺序排序。因城市数量较多,为节省读者阅读时间,本文分成上、中、下系列篇,每周发送一篇,不便之处,敬请朋友们谅解!

合肥市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,合肥市的住宅均价增速由年初12.41%的初始值一路走高,2016年9月30日发布调控政策后的次月,增速触顶至68.82%的高位后迅速回落;2017年1、2月触底至0.00%后于次月快速拉升至40.46%的次高位,但反弹未能持续,其后开始逐步回落;进入2018年以来,增速一直为正并维持在1.52%-6.76%区间。

在此期间,环比增速在2016年3月触顶后向下调整,并于2017年1月触底后窄幅回调;2017年2月至今,住宅均价环比增速处于横盘微调状态,增速区间维持在-1.07%至1.50%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底8636元/平方米的水平快速上升至2016年10月底13823元/平方米的阶段高位,之后缓慢上调,至2019年5月的最新数据,住宅均价为15926元/平方米,属于历史最高位房价。

截止到2019年5月,住宅均价为15926元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月均价数据,每平米上涨2103元,涨幅为15.21%。

2019年5月,住宅均价同比上涨6.34%,环比上涨1.50%。

由上述图表可以看出,合肥的调控力度一直保持高压状态,住宅均价环比增速的控制区间波幅极窄。基于合肥市场的潜在动力,预计合肥市场房价仍会维持窄幅向上的趋势,环比波动幅度不会进一步扩大。

北京市2016年以来

住宅均价月度变化情况

北京的住宅均价表现有点出乎意外,其调整表现貌似和调控政策发布的时间点没有太大关联关系。

2016年,北京市的住宅均价增速由年初10.84%的初始值一路走高,虽然在2016年年中有所调整,但短暂调整后仍维持较高位向上态势;2017年4月末,达到53.85%的调控期最高点后开始回调;2018年4月末,触底至-7.15%的水平后呈现震荡盘整表现,增速区间维持在-4.76%至2.85%区间。

在此期间,环比增速倒是表现的相对稳定,增速区间维持在-4.74%至6.65%之间,且波幅逐步收窄。2018年以来,增速区间维持在-2.40%至2.66%之间,波幅也呈现逐步收紧状态。

同期,住宅均价由2016年1月底39423元/平方米的水平快速上升至2017年4月底67951元/平方米的历史高位后,波动下行。至2019年5月的最新数据,住宅均价为63776元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降4175元,降幅为6.14%。

截止到2019年5月,住宅均价为63776元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月52549元/平方米的均价数据,每平米上涨11227元,涨幅为21.36%。

2019年5月,住宅均价同比下降1.54%,环比下降0.61%。

由上述图表可以看出,北京的调控力度与政策发源地的应有表现有蛮大差异,住宅均价环比增速的调节水平也不够细致。未来可操作空间有限,房价的窄幅波动还会继续,横盘调整是大概率事件,但环比幅度有限。

广州市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,广州市的住宅均价增速由年初6.02%的初始值震荡调整;至2017年8月末,达到52.26%的调控期最高点后震荡回调,2018年9月末触底后再次反弹;进入2019年,增速处于持续向下态势,但有趋稳迹象。

在此期间,环比增速在2016、2017这两年内呈现出明显的动荡特征,增速区间维持在-3.95%至10.68%之间;2017年11月开始,动荡特征逐步减缓,增速区间维持在-2.53%至3.67%之间,且波幅呈现逐步收紧状态。

同期,住宅均价由2016年1月底20633元/平方米的水平逐步窄幅震荡上升至2018年7月底34181元/平方米的历史性高位后缓慢震荡回调。至2019年5月的最新数据,住宅均价为33139元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降1042元,降幅为3.05%。

截止到2019年5月,住宅均价为33139元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月22186元/平方米的均价数据,每平米上涨10953元,涨幅为49.37%。

2019年5月,住宅均价同比上升0.84%,环比下降0.28%。

由上述图表可以看出,广州的调控力度由初期的总体温和状态逐渐过渡到收紧状态,预计广州的住宅均价有望维持稳定,行政控制力度暂不会放松。

兰州市2016年以来

住宅均价月度变化情况

兰州市场的表现显示出这个城市受调控影响的幅度有限,显然与其所处区域和经济发展水平高度相关,属于“因城施策”国策的受益城市之一。

2016年,兰州市的住宅均价增速由年初2.95%的初始值窄幅震荡上行,调控启动次月增速为7.82%,短暂向下调整后一直窄幅向上冲击;2019年2月末,达到17.79%的调控期最高点后向下调整并出现回稳迹象。

在此期间,环比增速虽然处于震荡状态,但波幅有限,增速区间维持在-0.68%至3.05%之间;进入2019年以后波幅进一步收窄,并出现继续探底的迹象。

同期,住宅均价由2016年1月底8594元/平方米的水平缓慢上升至2016年10月底9029元/平方米的水平后,匀速上行至2019年4月末12051元/平方米的历史高位后于次月微幅回调。至2019年5月的最新数据,住宅均价为12012元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降39元,降幅为0.32%。

截止到2019年5月,住宅均价为12012元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月9029元/平方米的均价数据,每平米上涨2983元,涨幅为33.04%。

2019年5月,住宅均价同比上升15.69%,环比下降0.32%。

由上述图表可以看出,兰州的调控处于相对粗放状态,但进入2019年有收紧趋势。预计兰州的住宅均价会维持一段时间的横盘状态,后期有继续缓慢向上调整机会。

福州市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,福州市的住宅均价增速由年初12.01%的初始值震荡上行,调控启动次月增速为28.51%,短暂向下调整后以更高的增速向上冲顶;2017年7月末,达到57.24%的调控期最高点后开始震荡回调;目前仍处于向下回调趋势中,但有趋稳迹象。

在此期间,环比增速一直表现稳定,增速区间维持在-3.20%至8.15%之间,且波幅也在逐步收窄。2018年下半年开始,增速区间维持在-3.20%至2.31%之间,但窄幅震荡现象比较显著。

同期,住宅均价由2016年1月底15269元/平方米的水平缓慢上升至2016年10月底18688元/平方米的水平后,匀速上行至2018年3月末29069元/平方米的历史高位后缓慢回调。至2019年5月的最新数据,住宅均价为26805元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降2264元,降幅为7.79%。

截止到2019年5月,住宅均价为26805元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月18688元/平方米的均价数据,每平米上涨8117元,涨幅为43.43%。

2019年5月,住宅均价同比下降0.41%,环比下降6.30%。

由上述图表可以看出,福州的调控力度总体处于逐步收紧的状态,预计福州的住宅均价有望维持稳定,短期内不具备“因城施策”的放松条件。

南宁市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,南宁市的住宅均价增速由年初2.38%的初始值由慢到快持续震荡上行;2018年1月末,达到36.08%的调控期最高点后向下调整;进入2019年以后呈现横盘态势。

在此期间,环比增速一直处于震荡状态,增速区间维持在-1.06%至7.05%之间;2018年以后波幅收窄,增速区间维持在-1.06%至3.94%之间,并呈现继续探底现象。

同期,住宅均价由2016年1月底7008元/平方米的水平缓慢且伴随窄幅波动现象一直上升至2019年4月底11996元/平方米的历史最高位后于次月微幅回调。至2019年5月的最新数据,住宅均价为11903元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降93元,降幅为0.78%。

截止到2019年5月,住宅均价为11903元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月7401元/平方米的均价数据,每平米上涨4502元,涨幅为60.83%。

2019年5月,住宅均价同比上升10.01%,环比下降0.78%。

由上述图表可以看出,南宁的调控一直处于相对平和状态,调控期房价涨幅明显。预计南宁的住宅均价短期内会呈现窄幅下行状态,但很快会延续环比波动调整表现。

贵阳市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,贵阳市的住宅均价增速由年初6.71%的初始值先波动下行、再波动上行;至2018年7月末,达到43.74%的调控期最高点后快速向下调整;至今,这种快速下调的趋势仍未改变。

在此期间,环比增速一直处于震荡状态,增速区间维持在-2.34%至7.14%之间;2018年11月开始波幅收窄,增速区间维持在-2.34%至0.16%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底6177元/平方米的水平缓慢且伴随窄幅波动现象一直上升至2018年9月底10422元/平方米的历史最高位后开始持续回调;至2019年5月的最新数据,住宅均价为9741元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降681元,降幅为6.53%。

截止到2019年5月,住宅均价为9741元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月6218元/平方米的均价数据,每平米上涨3523元,涨幅为56.66%。

2019年5月,住宅均价同比上升4.92%,环比下降1.58%。

由上述图表可以看出,贵阳的调控一直处于相对放松状态,调控期房价涨幅也很明显。预计贵阳的住宅均价在较长时间内会呈现窄幅下行状态,但环比波幅不会太明显。

海口市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,海口市的住宅均价增速由年初3.20%的初始值由慢到快波动上行;至2018年2月末,达到63.44%的调控期最高点后快速向下调整;至今,这种快速下调的趋势仍未改变。

在此期间,环比增速一直处于震荡状态,增速区间维持在-4.53%至9.42%之间;2018年11月波幅开始收窄,增速区间维持在-2.90%至1.94%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底7549元/平方米的水平持续窄幅调整、上攻至2018年9月底16813元/平方米的历史最高位后开始持续回调;至2019年5月的最新数据,住宅均价为15608元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降1205元,降幅为7.17%。

截止到2019年5月,住宅均价为15608元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月7901元/平方米的均价数据,每平米上涨7707元,涨幅为97.54%。

2019年5月,住宅均价同比上升3.07%,环比上升1.15%。

由上述图表可以看出,海口的调控政策可谓严厉至极,全岛对外地人限购,但在房价控制方面一直处于相对宽松状态,调控期房价涨幅非常明显。预计海口市的住宅均价在较长时间内会呈现窄幅向下盘整状态,但环比波幅不会太明显。

石家庄市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,石家庄市的住宅均价增速由年初2.31%的初始值一路上行至2016年10月,即调控政策发布次月的44.59%后断崖式下滑;至2017年3月末,滑到0.00%的阶段性低位后迅速反弹;2017年5月,增速达到调控期高位,即79.05%后又进入快速下跌通道,一直走到负值区间;2018年下半年至今,增速处于横盘调整状态,增速区间维持在-7.89%至-4.43%之间。

在此期间,环比增速一直处于相对震荡状态,增速区间维持在-3.61%至10.58%之间;2018年10月波幅开始收窄,增速区间维持在-3.29%至3.27%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底8440元/平方米的水平持续窄幅调整、上攻至2017年9月底16913元/平方米的历史最高位后开始震荡回调;至2019年5月的最新数据,住宅均价为15156元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降1757元,降幅为10.39%。

截止到2019年5月,住宅均价为15156元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月12129元/平方米的均价数据,每平米上涨3027元,涨幅为24.96%。

2019年5月,住宅均价同比下降5.00%,环比下降0.23%。

由上述图表可以看出,石家庄的调控政策由最初的存有幻想,到如今的谨小慎微,博弈的感觉有点明显。预计石家庄市的住宅均价在较长时间内会呈现窄幅向下盘整状态,但环比波幅也不会太明显。

郑州市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,郑州市的住宅均价增速由年初5.06%的初始值快速上行至调控次月33.62%的新高点后,经过短暂盘整再次上攻;至2017年7月末,达到44.58%的调控期最高点后断崖式向下调整并逐步收窄波幅;进入2019年元月,触底回弹,两个月后再次掉头向下调整。

在此期间,环比增速一直处于震荡状态,增速区间维持在-3.48%至6.05%之间;2017年9月至2018年全年波幅明显收窄,增速区间维持在-2.22%至2.65%之间;进入2019年,波幅再次扩大,增速区间为-3.48%至5.19%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底9550元/平方米的水平持续窄幅调整、上攻至2018年8月底15119元/平方米的历史最高位后开始波动回调;至2019年5月的最新数据,住宅均价为14255元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降864元,降幅为5.71%。

截止到2019年5月,住宅均价为14255元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月12548元/平方米的均价数据,每平米上涨1707元,涨幅为13.60%。

2019年5月,住宅均价同比下降3.62%,环比下降3.71%。

由上述图表可以看出,郑州的调控政策虽然力度不小,该公布的政策都已公布,但在执行层面,房价控制措施一直呈粗放态势,进入2019年后有明显的不作为迹象,导致3月份房价报复性上弹,才再次干预。预计郑州市的住宅均价在较长时间内会呈现一定幅度的调整、波动状态,环比波幅会比前述所述九个城市都高。

本系列联合“厚几研究院“、“楼巴智库”联袂同步推送,欢迎持续关注与交流。

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