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【箴言真语】调控近三年,省会城市房价有哪些变化?(下)
2019-07-29 09:53 来源:楼巴智库   字号: 

西安市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,西安市的住宅均价增速由年初-4.02%的初始值由慢到快波动上行; 至2018年5月末,达到70.69%的调控期最高点后快速向下调整; 至今,这种快速下调的趋势虽然在2019年2月有一次强力反弹,但之后又进入急速下跌通道。

在此期间,环比增速一直处于震荡状态,增速区间维持在-4.36%至11.25%之间; 西安市场环比增速的持续性波动状态一直未能改观,但波幅在缩小。

同期,住宅均价由2016年1月底6810元/平方米的水平持续调整、上攻至2019年2月底15629元/平方米的历史最高位后开始缓慢而持续性回调; 至2019年5月的最新数据,住宅均价为14533元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降1096元,降幅为7.01%。

截止到2019年5月,住宅均价为14533元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月7005元/平方米的均价数据,每平米上涨7528元,涨幅为107.47%,涨幅绝对的惊人!

2019年5月,住宅均价同比增速为8.78%,较上月下降; 环比增速为1.82%,较上月有所下降。

由上述图表可以看出,西安市调控手段体现出典型的“表面紧、内里松”的现象,在房价控制方面一直处于时松时紧的相对宽松状态,客观上助推调控期房价出现一倍以上的涨幅。 这又是一个“因城施策”政策活生生的城市样本。 预计西安市的住宅均价会进入窄幅向下盘整状态,但时间不会太长,环比波幅也不会太明显。

上海市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,魔都的住宅均价增速由年初13.91%的初始值急速拉升后窄幅调整; 至2017年1月末,达到35.06%的调控期最高点后连续两个月急速下调,之后进入较快速向下波动调整的通道; 2019年2月,触底后出现的连续两个月上升局面在5月份又掉头下行。

在此期间,环比增速一直处于震荡状态,增速区间维持在-5.56%至6.64%之间; 2018年四季度,波幅开始收窄,增速区间维持在-3.21%至2.07%之间。

上海市场的环比表现令人意外之极,之前,我曾经分析过上海市场不同地段普通住宅成交均价在同、环比增速方面的表现,那可是一条接近水平的曲线,显示出政府对房价控制的精细化操作水平,堪称一流。 看来,加入其它类别住宅数据后,呈现在环比增速曲线的表现居然呈现出动荡的结果,显示出上海市调控期的着力方向还是发力在与民生相关的普通住宅方面。 这种调控思路值得称赞,其实也是“因城施策”政策的具体体现: 即便在上海这样的大都市,也会因类别分别采用不同力度的调控措施,而不会采取一刀切手段。

同期,住宅均价由2016年1月底36661元/平方米的水平持续窄幅调整、上攻至2018年2月底55853元/平方米的历史最高位后开始波动式回调; 至2019年5月的最新数据,住宅均价为52130元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降3723元,降幅为6.67%。

截止到2019年5月,住宅均价为52130元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月46119元/平方米的均价数据,每平米上涨6011元,涨幅为13.03%。 这个调控期涨幅,是目前已经发布的所有省会城市中最低的数据,也显示出上海市调控力度之大、意志之坚强!

2019年5月,住宅均价同比增速为0.49%,较上月下降; 环比增速为0.73%,也较上月有所下降。

由上述图表可以看出,上海市的调控力度可谓严厉至极,大多数城市在调控期50%、甚至更高的涨幅,在上海几乎就是一个零头。 预计上海市的住宅均价在较长时间内会维持横盘或窄幅波动状态。 其中,普通住宅的价格属于严控对象,别墅类或大户型住宅有可能稍有空间。

成都市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,成都市的住宅均价增速由年初-5.02%的初始值由慢到快波动上行; 至2018年2月末,达到75.51%的调控期最高点后短暂波动、再快速下行; 至今,这种下调趋势仍未改变,但下降速度明显减缓。

在此期间,环比增速一直处于相对震荡状态,增速区间维持在-3.90%至10.92%之间; 2018年以来波幅明显收窄,增速区间维持在-3.90%至5.02%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底7946元/平方米的水平持续窄幅调整、上攻至2018年5月底16683元/平方米的历史最高位后开始波动式回调; 至2019年5月的最新数据,住宅均价为15669元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降1014元,降幅为6.08%。

截止到2019年5月,住宅均价为15669元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月8896元/平方米的均价数据,每平米上涨6773元,涨幅为76.14%。

2019年5月,住宅均价同比增速为6.08%,较上月下降; 环比增速为1.04%,也较上月有所下降。

由上述图表可以看出,成都调控力度相对理性,在房价环比控制方面一直处于明显宽松状态,直到2018年6月份,持续上扬的房价才得以控制,之后的房价涨跌波幅较小,显然是政府持续干预的结果。 预计成都市的住宅均价会呈现窄幅下行或横盘状态,但环比波幅不会太明显。

天津市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,天津市的住宅均价增速由年初5.69%的初始值持续上行,调控政策启动次月,同比增速与天津市在2016年9月30日晚间紧跟北京市的调控政策发布时间点所显示出的高度觉悟一样,断崖式下滑,显示出这个市场令人诧异的脆弱性; 2017年一季度的横盘表现被四季度的报复性反弹打破,2017年4月末,达到57.39%的调控期最高点后又经历快速波动式下调、触底微幅反弹阶段; 至今,这种微幅、波动式上行的趋势有望持续。

在此期间,环比增速一直处于相对震荡状态,增速区间维持在-3.83%至10.70%之间; 2017年下半年,波幅开始明显收窄,增速区间维持在-3.83%至4.07%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底15786元/平方米的水平持续向上调整至2017年6月底27272元/平方米的历史最高位后开始窄幅、波动式回调; 至2019年5月的最新数据,住宅均价为25406元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降1866元,降幅为6.84%。

截止到2019年5月,住宅均价为25406元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月20416元/平方米的均价数据,每平米上涨4990元,涨幅为24.44%。 房价涨幅控制力度仅比上海市高11.41个百分点,但比绝大多数省会城市和其它直辖市控制的好很多!

2019年5月,住宅均价同比增速为2.48%,较上月有所上升; 环比增速为0.24%,较上月有所下降。

由上述图表可以看出,天津调控力度虽然经历过一次明显的市场波动,但总体表现也是严厉至极。 在房价控制方面的力度日益加大,调控期房价涨幅有限。

天津市场房价在调控前长期处于洼地状态,但从2015年末开始,出现一波非常显著的暴涨行情,地价、房价如坐上了直升机般直线上升。 预计天津市的住宅均价在较长时间内会呈现窄幅盘整或横盘状态,但环比波幅不会太明显。

拉萨市2016年以来

住宅均价月度变化情况

拉萨市场的表现也有点出乎预料,原以为这个市场应该是“因城施策”政策的受益者,调控力度和措施都会宽松很多,房价同比曲线会走出一条缓慢而持续上升的线型,但结果却证明,我的判断有明显失误。

2016年,拉萨市的住宅均价增速由年初1.50%的初始值经历了一个波动上行-窄幅向下动荡调整-快速反弹-波动式横盘-快速下行的曲折过程; 调控开始后,市场反应明显滞后,同比增速一直到2017年2月触顶后才开始窄幅动荡向下调整; 2018年2月开始,连续四个月快速增长后短暂横盘,随后又动荡式上攻至2018年10月末,达到29.78%的调控期最高点后经历两个月的纠结后快速向下调整; 至今,这种快速下调的趋势仍未改变。

在此期间,环比增速一直处于显著的震荡状态,增速区间维持在-2.32%至5.88%之间; 2018年四季度,震荡状态有所收敛,增速区间维持在-1.32%至2.38%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底7314元/平方米的水平持续窄幅调整、上攻; 至2019年5月的最新数据,住宅均价为11135元/平方米,创下历史最高纪录。

截止到2019年5月,住宅均价为11135元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月7796元/平方米的均价数据,每平米上涨3339元,涨幅为42.83%。 这个调控期房价涨幅,相对于拉萨这个城市而言,显然属于相对低的水平,这恐怕是行政手段控制和市场本身活力不足共同作用的结果。

2019年5月,住宅均价同比增速为12.69%,环比增速为0.61%; 同、环比增速较上月双双有所下降。

由上述图表可以看出,拉萨的调控力度与其城市经济发展水平相比,显然是略微过头的结果,在房价控制方面的干预也显得很粗暴,波动显著,这对房地产开发企业而言显然不是一个好现象,也直接或间接影响这个市场的投资欲望。 预计拉萨市的住宅均价在较长时间内会呈现横盘或微幅向上波动式调整状态,房价继续缓慢上升的概率不小。

乌鲁木齐市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,乌鲁木齐市的住宅均价增速由年初-6.56%的初始值缓慢而波动式上行; 至2018年8月末,达到24.70%的调控期最高点后快速向下调整; 至今,这种快速下调的趋势仍未改变。

在此期间,环比增速一直处于相对震荡状态,增速区间维持在-1.93%至4.57%之间; 进入2019年,波幅开始收窄,增速区间维持在-0.88%至1.29%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底6633元/平方米的水平持续窄幅调整、上攻至2018年8月底8724元/平方米的历史最高位后开始窄幅波动式回调; 至2019年5月的最新数据,住宅均价为8344元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降380元,降幅为4.36%。

截止到2019年5月,住宅均价为8344元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月6649元/平方米的均价数据,每平米上涨1695元,涨幅为25.49%。

2019年5月,住宅均价同比增速为1.51%,环比增速为0.47%; 同、环比增速较上月双双有所下降。

由上述图表可以看出,乌鲁木齐的调控力度总体处于相对理性状态,对房价的干预在2018年9月份才加大力度,调控期房价涨幅也很有限。 预计乌鲁木齐市的住宅均价在较长时间内会呈现横盘或窄幅向下盘整状态,但环比波幅很小。

昆明 市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,昆明市的住宅均价增速由年初0.24%的初始值经历了波动式上行-波动式下行-较快速下行三个阶段; 2018年2月末,达到25.26%的调控期最高点; 2018年11月开始的较快速下调走势目前还在持续且有进一步加速迹象。

在此期间,环比增速一直处于震荡状态,增速区间维持在-1.18%至5.51%之间; 2018年开始,波幅明显收窄,增速区间维持在-1.06%至4.05%之间; 进入2019年,波幅进一步缩窄,增速区间维持在-0.73%至1.12%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底8177元/平方米的水平持续窄幅调整、上行; 至2019年5月的最新数据,住宅均价为12897元/平方米,创下历史最高纪录。

截止到2019年5月,住宅均价为12897元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月8368元/平方米的均价数据,每平米上涨4529元,涨幅为54.12%。

2019年5月,住宅均价同比增速为12.39%,环比增速为0.03%; 同、环比增速较上月双双有所下降。

由上述图表可以看出,昆明市的调控历程走过了从相对宽松到相对严厉这样一个过程。 2017年8月,过快上升的房价才开始采取严厉措施予以遏制,连续三个月强行干预后,转入一种相对精细化的调控过程中,房价的同比变化与环比控制手段密切相关。 预计昆明市的住宅均价在较长时间内会呈现横盘或窄幅向下盘整状态,但环比波幅很小。

杭州 市2016年以来

住宅均价月度变化情况

杭州市的调控期房价表现也是令人意外的结果,这个近几年被各界赋予极大期望的城市,房价的持续上升势头居然能够维持到2018年7月才触顶,这与杭州这个准一线城市的调控期应有表现显然不匹配。

2016年,杭州市的住宅均价增速由年初0.66%的初始值波动式上行,在调控政策发布后,相对宽松的环比价格控制并未遏制住房价同比增速快速上升的势头; 一直到2017年9月末,调控实施整一年后,同比增速达到43.02%的调控期最高点后才动荡式向下调整; 2019年,这种快速下调的趋势才得以调整,并开始了新一轮窄幅调整过程。

在此期间,环比增速一直处于震荡状态,增速区间维持在-4.01%至12.78%之间; 2017年7月,环比增速达到12.78%的统计期高位后,调控措施力度空前,随后虽然表现动荡,但波幅在逐步收窄; 2018年四季度开始,调控节奏加快、波幅也进一步收窄,增速区间维持在-2.74%至1.91%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底18026元/平方米的水平持续窄幅调整、上攻至2018年7月底32525元/平方米的历史最高位后开始波动式窄幅回调; 至2019年5月的最新数据,住宅均价为31593元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降932元,降幅为2.87%。

截止到2019年5月,住宅均价为31593元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月20524元/平方米的均价数据,每平米上涨11069元,涨幅为53.93%。 对杭州这样的房价快速上涨城市而言,调控期超过50%的涨幅够令人意外的!

2019年5月,住宅均价同比增速为1.25%,较上月有所下降; 环比增速为0.64%(上月数据为空)。

由上述图表可以看出,杭州市的调控过程经历了一个由松至紧、由过激到相对理性的过程。 适度放松调控措施后均价的反弹说明这个市场对房价的支撑能力很强,反映在调控期房价的涨幅方面,比例也不算低。 预计杭州市的住宅均价在较长时间内会维持横盘或窄幅调整状态,但环比波幅不会太明显。

重庆 市2016年以来

住宅均价月度变化情况

2016年,重庆市的住宅均价增速由年初-3.75%的初始值由慢到快波动上行; 至2017年9月末,即调控政策实施一周年以后,一路上升的同比增速达到50.41%的调控期最高点后才开始波动式下调; 至今,这种下调趋势仍未改变,但下调速度明显加快。

在此期间,环比增速经历了一个动荡式上升到瞬间下跌后波动式调整的过程,增速区间维持在-4.25%至12.14%之间; 2017年8月,管控力度空前高涨,直接促成9月底房价增速触顶、随后快速向下调整这一结果; 2018年6月开始的价格持续性管制,让重庆住宅均价同比增速开启了单边下行的行情; 2018年11月开始,环比增速又开始新一轮窄幅波动上行行情,增速区间维持在-3.33%至2.81%之间。

同期,住宅均价由2016年1月底6846元/平方米的水平持续窄幅调整、上攻至2018年9月底13700元/平方米的历史最高位后开始窄幅波动式回调; 至2019年5月的最新数据,住宅均价为12715元/平方米,相对于历史最高位房价,每平米下降985元,降幅为7.19%。

截止到2019年5月,住宅均价为12715元/平方米,同比2016年10月调控开启后的第一个月7195元/平方米的均价数据,每平米上涨5520元,涨幅为76.72%。 就这一调控期房价涨幅而言,重庆市的调控力度显然比大多数城市要宽松不少,这恐怕得益于这个城市长期处于低位徘徊房价这一事实。 尽管重庆是直辖市,“因城施策”的阳光雨露也洒落在这个城市的上空而有所受益。

2019年5月,住宅均价同比增速为2.15%,较上月有所下降; 环比增速为0.30%,较上月有所上升。

由上述图表可以看出,重庆市的调控过程也经历了一个由松至紧、由过激到相对理性、但调控力度在逐步加强的过程。 随后的环比增速调控表现,背后折射出复杂的心态。 反映在调控期房价76.72%这一涨幅上,比例算是蛮高的。 预计重庆市的住宅均价在较长时间内会维持横盘或窄幅调整状态,但环比波幅不会太明显。

结语

至此,有数据支撑的全国29个直辖市、省会和自治区首府城市的住宅均价及其增速变化分析完毕。 为了让读者朋友有更加直观的感受,我再次将29张图表集中贴于文末,并做简单总结,供朋友们参考(排序不分先后,随机排序)。

从上述29张图的对比可以看出,在调控期内这些各地的风向标城市,因调控开始前各自的市场表现受制于经济发展水平和人口流入、流出影响,表现出非常大的差异性,但调控开始后,“因城施策”国策让这些城市的调控期表现显得五花八门,不过,从总体上看还是有趋势可循:

在2015下半年至2016年9月,以深圳为代表的城市掀起了一场靠高杠杆炒房导致的全国性房价狂飙突进市场行情。

在此期间,房价上涨不明显的城市,如哈尔滨、沈阳、兰州、南宁、长春等,房价几乎一直处于持续的上涨状态,但最终也趋于平缓;

个别城市,如北京、上海、天津、合肥、南京、石家庄、武汉等,前期过快上涨的房价同比增速随着调控政策的发布应声下跌,房价也随着调控的日益深入而得到有效遏制;

其余城市,调控表现总体虽有差异,但无论同比增速高位出现的早晚,住宅均价均出现了调控政策预期中的“得到有效遏制”这一结果!

尽管如此,在本轮史上最严调控期内,各城市的房价还是出现不同程度的上涨,但上涨幅度所处区间很宽,这显然与历次一刀切的调控做法有天壤之别!

截止到2019年5月。 住宅均价环比上涨的城市有12个、环比下跌城市有16个(其中1个城市缺数据); 同比上涨城市为5个、同比下跌城市有24个。

下表可以更加清晰的让大家看清这种差异,以及各城市相互间的对比情况:

本系列联合“厚几研究院“、“楼巴智库”联袂同步推送,欢迎持续关注与交流。

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