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购物中心各业态铺位划分实操细则,超有用!
2019-07-31 09:44 来源:厚几商旅文研究院   字号: 

铺位分割看似是一个很简单的问题,但当我们以经营为导向来进行划分时,才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割,并非一件易事,须照顾销售、招商、经营等各方面。而且,铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远,需平衡每个要素。

商业地产商铺分割细节

商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定。

特色餐饮

咖啡馆80-200平方米,店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流; 西餐厅300平方米以上; 酒吧约200平方米以上(24小时营业)。

 

美容美发150平方米以上(冷热水,电力);

美体500平方米以上(营业晚上10点,最好提供停车位);

洗衣店50-100平方米(水电,房屋分割要进深) 。

服务配套行业

便利店150-500平方米(小储藏室,24小时营业);

药店100-200平方米(24小时营业);

花店10-30平方米(上下水);

银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上。

展厅、精品店

彩扩店60平方米;

化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上;

服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上。

业态定位决定 分割标准

没有规矩,不成方圆,商铺分割不能盲目进行,在着手进行铺位分割前,首先要确定铺位分割的标准,而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。

在零售的分割标准中,街铺、内铺的分割标准都不同;对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。

在以经营为导向的商铺营销时代,铺位分割也已经不是一味“划小铺划蚂蚁铺”;铺位分割固然要考虑到销售的压力,但这并不意味着一味的划小;要寻求销售和经营的平衡点,做到兼顾销售、招商与经营。

铺位分割的三要素:通道、开间和进深

在明确了铺位分割标准的基础上,还要确定铺位分割的三要素,即通道、开间和进深。

这里需要注意的是,通道要考虑主通道和次通道的区别,开间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如,开间和进深的比例不宜超过4,以保证每间铺位的适用性。

不少商业项目在进行铺位分割时,为了销售利益最大化,不注意商铺的开间与进深的比例,分割出开间狭窄而进深狭长的商铺,这样的商铺很难适合业态经营,最后导致商铺无法出租使用。

在铺位分割的具体实施过程中,还要考虑建筑柱网结构的问题,要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间,不能影响商铺的使用;柱子不能影响铺位的展示面等,还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。

死角铺位的处理也需注重,任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问题。

根据经验,对于铺位分割的死角,在保证整体实用率不至太低的前提下,我们可以通过适当的划分休闲区,以增加死角区域对人流吸引力的砝码,从而一定程度上解决铺位死角。

商铺分割销售与经营的矛盾

说到商场的经营定位,每个人都可以谈很多的见解与看法, 如 果不考虑商铺分割销售的问题,任何一个商场的经营定位都是多向的。

从经营品种上来说,服装鞋包、家电数码、化妆品珠宝或者是家居建材、餐饮娱乐等等,从经营模式上来说,可以是独立经营、独立收银的专卖店,也可以是开放式统一经营的大卖场。从业态模式上来说,从传统的百货、超市到主题商场、购物中心都可以选择;从商品档次定位上,高档、中高档或者是中档、中低档也都有市场。

但是当我们一旦考虑到销售商铺的问题时,可以选择的定位方向就迅速缩小了,开放式的、统一收银的不能搞了、高档的甚至中高档的也很困难了,反正涉及到统一经营的、统一收银、大面积、大卖场的都难以成为商场合适的定位选择 ,因为产权分散,无法统一了。

商铺分割销售与返租期的问题

商铺返租销售已经是时下最流行的商铺销售策略,返租销售的优点明显, 一来降低了投资门槛,扩大了投资客户群体,二来通过返租形式,发展商或者经营管理公司至少可以拿到商场2~5年的短期或者10年、20年的长期统一经营权。

但是在实际的操作过程当中,返租期的长短一直是一个令人困扰的问题。

返租期短,发展商包袱小,但投资者觉得风险大,3、5年后,商场到底经营怎么样,大家都没有底。

平面设计分割

平面设计的内容是确定商业形态,确定承租户单元的布局和面积大小,为所有承租户提供一个互利互惠的机会,最大限度为每个承租户带来穿行人流,提供最多的购物机会。

柱距与单元面宽有直接关系:大商店面宽,柱子不宜落在店面线上。 根据经验,进深一般在24-36米比较合适。 如果开间方向的柱距是6米(9、12、15、18、21、24),那么进深可以是2×6,3×6,4×6。 9米柱距是商业地产开发比较常用的选择,对于面积分割 有益。

商铺分割的 原则

主题的原则: 即结合商铺推广的主题功能来进行分割。比如 项目某 个楼层业态规划定位是以服装为主, 经营 不 需要太宽的门面, 商 铺的后部 可以用来存货。

人性化的原则

即分割出的商铺,要符合业主经营、使用的要求;分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。

这句话包含两层意思:

1)所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;

2)所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。

科学利用的原则

即在满足消防要求的前提下,尽可能的充分利用有效空间面积,所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺,尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率,降低公摊比例的唯一有效途径。

辅助功能区,是指在商业场所中那些必须具备,而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

目前商铺分割存在的不足

单纯从营销的角度出发考虑,目前部分商业项目的分割不尽合理,这是造成部分商业项目公摊比例过高(有的高达50%)的直接原因。

不合理的地方主要表现在以下几个方面:

商铺分割不规则

从设计可以看出有许多商业项目分割不规则,而且进深与开间之比大于 4:1,这会给将来销售和使用带来很多麻烦。

由于商业经营对场地形状结构的要求较高,不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。

辅助功能区太多

辅助功能区太多,白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。

三多不除,公摊不减。

楼梯:目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯,按照一般的人流量估算,如果不考虑消防因素,根本用不上这么多的楼梯。

过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积,而且增加了建安成本,也不利于今后的管理,建议在消防标准范围内相应设置即可。

厕所:目前一些商业项目在面积内,分布了十几个厕所。对此,我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可,这样不仅节约了面积、建安费,还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用,实在是一举多得。

通道和道路分割不合理

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理,有的用不上,要用的没有。

一方面过道没有针对人流的导向进行设计,设计了大量过道、楼梯和回廊,浪费了空间;另一方面过道设计不规则,拐角、分叉太多,不符合人的行走习惯,对空间也造成浪费。

按照商场经营的规则,就怕消费者不来,来了就要你多走路,否则我的生意怎么好得起来?深圳等沿海城市吸取国外经验,一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间,在满足人流量需要的前提下,针对消费者的行走习惯,对道路尽可能地进行压缩,为的就是有效提高使用面积,延长消费者在商场内的滞留时间,带旺商铺。

商铺分割总结

1、近深与开间的比例要协调;

2、主通道与次通道的规划,在主要通道尽可能看到更多的商铺;

3、人流导向;

4、死角的处理;

5、尽可能的把使用率提高,控制卫生间、通道的宽度、公共休闲地带等的规划;

6、了解购物者的消费习惯、消费者心理、人流走向习惯;

7、柱网的处理,柱子尽可能不要放在铺位中间;

8、不影响消防合格的要求;

9、按照业态划分,服装、需要的开间小、近深长。餐饮开间适当大点,近深也长;

10、分割的形状尽量方正、不要异形。

内容来源:商业V见地

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