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同为新一线城市,房价凭什么差那么多?
2019-08-29 08:51 来源:武汉热线房产网   字号: 

“惟楚有材,于斯为盛。”

人才辈出的楚国被洞庭湖划为两个省,湖之南谓为湖南,湖之北谓为湖北。

同属雄楚大地,两省的省会武汉与长沙,有不少如出一辙之处。

武汉有长江汉水,长沙有湘江浏阳河。一方水土养一方人,武汉姑娘伢和长沙湘妹子都是水灵水灵的。

同为四大火炉,同是无辣不欢,同为中部崛起,同属潜力巨大的新一线...

武汉和长沙有太多相似的地方,只是有个东西还真有点区别,那就是房价。

武汉18000的基本面和长沙11000的现状差了太多。但武汉2018的人均收入是42133,长沙是44647,两地民富程度和生活水平相差无几的情况下, 房价,怎么就差这么多呢?

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浮光掠影

说到长沙房价低,大多数人会想到两个原因,一是限价严厉,坚决不让商品房价格过高,调控供给端。二是政策严厉,坚决遏制炒房客进入,压缩需求端。

的确,两者都对长沙房价有一定程度上的控制作用。限价限购与限售,基本打击了短期炒房套利的空间,使市场不会产生泡沫性价格。但 是,这些举措也不至于把价格压到脱离基本面。

先说限价,所谓的限价都是在可控范围内压薄开发商利润,既要保障民生福祉,也要让开发商有利可图。 不会说本来可以卖到18000的房子给你限到11000,也不会说让整个城市出现严重的一二手房倒挂。

北辰三角洲和梅溪湖片区等热门片区,二手房可能会比新房价格高出个三成甚至更多,但望城等普通片区,同小区的二手房照样没限价新房贵。

再谈限购和限售,长沙的限购政策相对武汉是严厉不少的。 长沙首套房需要落户社保共两年,而武汉首套只需落户即可,且武汉的落户已放开至所有大专基本无门槛。这种严格的限购,确实压缩一部分房价,没得说。

限售降低了房产的流动性,挤掉了房产中金融属性的那部分价格,但同时也降低了二手房的供应量,增加了二手房房价。

所以,不管政策如何,对商品房的价格影响是有限的。 长沙房价低的更深层原因,还得追究给市场,那便是当地购买力和房产价值。

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抽丝剥茧

从平均收入看,长沙和武汉没什么区别,都是4万多。但2018长沙的人均消费是32165元,武汉的却只有26535元。

很显然,在长沙这座曾十次获得“中国最具幸福感城市”的幸福之城,生活的主旋律是消费而非还贷,可是没多少人愿意因房子而降低自己的生活质量!

两地的购买力其实相差无几,但分在房产支出的意愿却大相径庭。在长沙,用房产来保值自己财富的做法,简直就是浪费生命。

武汉人掏空6个钱包买房,长沙人带父母6国旅游。

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追本溯源

回归到价值,房产的溢价中有两个很重要的部分,一是 城市未来城运的折现 ,二是 城市目前可以享受到的各种资源 ,以长沙所展示的城市后劲,和目前的资源实力来说,的确不如武汉醒目。

◈ 1.城市规划

1933年,旧金山金门大桥被设计为双向6车道,正式开始建设。当时很多人都不理解,来往通行的车辆并不多,桥建那么宽干嘛?

20多年后的1957,中国第一座长江大桥通车,为双向4车道。1968年,中国第一座自主建造的长江大桥在南京通车,还是4车道。当时人们觉得桥都好宽,竟然能走4辆解放牌巴士。

然而,随着车流的增多,早年建设的桥梁慢慢显现其宽度不够的弊端,拥堵现象也随之出现。

好在金门大桥有6车道,可以通过“4+2”或“2+4”的潮汐车道方式来缓解堵车,但武汉和南京,只能无奈限行了。

由此可见,城市规划中道路宽度的设计,对未来是多么重要。 只有一座城市的路网畅通了,经济也才能随之一路畅通。

我们走在长沙的五一广场附近,市中心夜晚的灯红酒绿的确让人感觉生活气息满满,但叫个滴滴已近在咫尺却要堵个十几二十分钟,就有点难受。

我们走在武汉的武昌火车站附近,破旧不堪的老安华酒店的确让人觉得这是真老城区,但门口非要搞个双向8车道,竟然让我看到了旧城区充满改造性的未来。

▲长沙黄兴路解放西路路口

▲武汉中山路张之洞路路口

在长沙的绝对市中心五一一带,你很难看到舒畅的车流与行人,狭窄的道路似乎已经没有多少再扩宽的空间,局促的人流只能在拥挤中摩肩接踵。

未来长沙若想有更多的人口承载力,只能把人口从河东老城区往河西新城区疏散。而缺乏历史文化积淀、足够就业岗位和成熟生活配套的河西想要完成这一任务,显然是需要时间的。

在武汉的绝对老城黄鹤楼一带,所有的街边低矮建筑被拆得一塌糊涂,能扩宽的地方坚决不吝惜道路旁的老街铺。

尽管还有许多房子仍然是极具历史特色的破旧,但从路网改造的力度来看,武汉在为未来的人口导入,下一盘很大的棋。

走在黄兴路的繁华地段,一位老长沙朋友告诉我,这里五年前就被围挡起来,五年后围挡内的上世纪建筑还是一片繁茂,拆迁进度极慢。

走在武汉的老城区,绿色的军运围挡也遍地都是,但围挡后的老房子大多已然被夷为平地。可以明显感受到,武汉拆迁的速度和力度,在全国都是首屈一指的。

长沙在处理历史遗留建筑,和对道路规划的前瞻性上面,确实和武汉有差距。当然,这也与城市的综合财力有关,不能勉强。

不过这些城市交通网的建设,决定的可直接是一座城市未来的人口容纳力,是城市规划中非常重要的一环。这也是这年头为什么那么喜欢搞TOD这个概念,毕竟“ 要想富,先修路! ”

◈ 2.公共交通

谈到TOD(以公共交通为导向的开发),就不得不聊聊公共交通。 公共交通的发达程度,直接决定了经济活动中的通勤成本,和交通出行的方便程度,也间接影响人才留下的意愿。

都知道武汉地铁的318KM比长沙多102KM多,但真正决定方便与否并不是比谁地铁长,而是地铁密度。

长沙的建成区是435平方公里,武汉为864平方公里。据此可推算出长沙的地铁密度为0.23KM/平方公里,而武汉为0.37KM/平方公里。这么看其实长沙并没有落后武汉那么多,地铁便利程度只是稍逊一筹而已。

可是,长沙的快速路太少了。

据不完全统计,目前长沙城内建成快速路有二环56公里,人民路25公里,岳麓大道18公里,万家丽17公里等共约126公里的无红绿灯封闭快速路。

而武汉则有二环48公里,江北快速29公里,东风大道20公里,东湖通道12公里等加起来近400公里的城市快速路。 ▲武汉遍地的高架路

完善的公共交通系统极大提升了武汉市民的出行体验,也顺便拉动了一波房价。

长沙一栋又一栋耀眼的高楼大厦的确非常气派,但与民生息息相关的公共交通,还得再加把力气呀。

◈ 3.自然资源

说到自然资源,武汉有长江,长沙有湘江。 但这种大自然赐予的美景,长沙并不多。

除了湘江、浏阳河、松雅湖等等,长沙没有多少可以依水而居的住宅。

但武汉在这方面,就有点优势了。

武汉市的湖泊面积占到武汉国土面积的25.01%,遍地可以是一线望湖的湖景房。无论来自于全国哪个城市,在这里置业一套湖滨豪宅,都能有惬意的居住体验。

当我站在东湖边,想象着对面住宅楼里的业主们能和我一起欣赏这夕阳西下的美景时,还是很羡慕的。

这种得天独厚的自然资源势必会产生巨幅的房产溢价,就像深圳20万一方的海景房,广州10万一方的江景房和郑州5万一方的湖景房。蹭大自然的景观,是最值钱的。

◈ 4.经济预期

2019上半年,武汉GDP为7475亿,长沙5538亿,所以武汉房价比长沙贵50%。

照这个逻辑,1万亿GDP的重庆,房价要到2万3,1.2万亿的GDP的深圳,房价只能到2万5。

很显然,并不能这么比。 武汉与长沙经济对比,并不在现有的GDP上面。

经济反映在城市房价上,不看经济“大不大”,而要看这个城市的经济“新不新”。

就像北京上海三产占比分别是8成与7成,深圳房地产依赖度仅10.6%,这些反映经济活力的数据,都是其他城市难以企及的。

走在长沙的街头,你更多看到的是一些工业园和工业基地,发达的重工业造就了长沙第二产业的强盛。

走在武汉街头,你慢慢可以看到一些生物谷这样的东西,近年来光谷高新的发展,并不是纸上谈兵。

武汉的高新企业是3527家,高新产业增加值同比增长率为16.1%,长沙是2300家,增加值同比增长率为14.3%。武汉的经济,比长沙“新”那么一点点。

这些高新技术,直接与未来城市经济活力和人均收入涨幅挂钩。 就像20年前内陆的城市都还在搞钢铁建材小汽车,深圳的腾讯华为已经开始慢慢孕育互联网信息了。

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1. 长沙的调控力度的确比武汉大,对房价有一定影响。 但武汉的楼市基本面也比长沙好,城市规划、公共交通、自然资源、经济活力等因素直接表现在房价上,贵也是贵的有道理的。

2. 中国现在的新一线城市已经横盘一年半,该挤的泡沫已被挤的差不多,该补涨的地区也补涨到位,房价基本可以反映出一座城市该有的价值。 比如苏州南京杭州的人均购买力强,房屋质量高,房价就是高。比如河南整个省的购买能力强于四川,所以郑州就是比成都高一点点。

3. 楼市已经进入分化时期,靠投机炒作把房价捧起来的时代已经过去,未来房价走势将直接与城市的发展水平呈正相关 ,选对一座潜力满满的新一线城市,房产将把城市发展的价值,兑现为价格。来源丨大胡子说房

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