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降价!全国房价、地价陡然回调!拐点终于来了!
2019-09-11 08:38 来源:武汉热线房产网   字号: 

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房价下跌

在过去的一年半中,全国绝大部分一二线城市二手房价格一直处于微跌回调阶段。但这种横盘微跌的状态一直没有蔓延到新房市场。

而最近,情况突变,多个城市的新房价格却突然回调,刚刚入秋,却迎来了凛冬的寒意。

全国房价降价全景图 :

广州: 广州很多楼盘最近几个月降价幅度超过20%,二手房价格的跌幅也持续第一。 广东番禺区祈福缤纷汇,单价从4.1万元/㎡降到3.6万元/㎡,直降5000元/㎡; 广州增城区某盘,单价1万5元/㎡直降到1万2元/㎡,直降3000元/㎡; 广州南沙区的众多新盘,也受此影响开始打折。

合肥: 合肥庐阳区地王和顺叶语溪项目原单价2万元/㎡降到单价1.69万元/㎡,直降3000元/㎡; 合肥新站区华地紫悦府洋房备案价本来是1.7万元/㎡,但现在优惠均价在1.4万元/㎡,直降3000元/㎡; 合肥金科博翠天辰原本2万元/㎡备案价,内购名义降至1.8万元/㎡,直降2000元/㎡; 合肥肥东区、北城区等楼盘,开始了82折、9折销售。

苏州: 热点城市苏州在5月11日发布调控新政后,宣布工业园区二手房五年限售,同月16日园区又发布关于学区房的补充文件,调整了园区新购住房学位政策,7月25日调控再加码,限售区域扩大,外地户籍购房门槛再次升级。 三连击下苏州二手房市场开始下行,二手房成交量环比下跌三成。

被深中通道炒红的网红城市中山降价项目也很多: 中山火炬区方直香山墅,拿地楼面价1万3元/㎡,最近推出的平层带装修,售价只有1.28万-1.48万元/㎡; 中山南区碧桂园,单价最低降到1.05万元/㎡,新力翡翠湾1.45w万元/㎡,甚至还有首付1成优惠。

郑州: 郑州高新区恒大城,原精装单价1.6万元/㎡,最高峰期接近1.8万元/㎡,最近一直有特价精装14500元/㎡,直降3500元/㎡; 郑州惠济北区融创某大盘,原价1.3万元/㎡,现推出大户型1.1万元/㎡左右,甩货近200套,直降2000元/㎡; 郑州经开区某盘,原价19500元/㎡,特价17000元/㎡;直降2500元/㎡。

武汉: 武汉某楼盘原价3.2万/㎡,现价2.2万元/㎡,每平米直降8000元/㎡。

南京: 南京链家、贝壳、我爱我家数据显示,南京二手房近期挂牌量猛增,挂牌房源均已突破6万套。 根据链家某分店经理介绍:房东开始主动降价卖房的很多,很多房子挂牌卖了一年,最终降价也没能成功出售。

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地价下跌

一二线城市的房价出现了下跌已经是既成事实。而大家一直抱怨的地价,最近几个月也出现了寒意。

一直以来,长三角和珠三角的热点一二线城市土地市场很火热,开发商都是争相追逐,但进入今年二季度以来,这些城市的土地市场也明显冷了下来。更不用提剩下的非都市圈的三四五六七八线城市县城了,土地成交则更是延续过去的萎靡。

环渤海、长三角、珠三角、中西部住宅地价成交同比

▲图源: 长江证券研究所

而自从5月以来,百城住宅土地成交面积和总价的增速、成交溢价率等指标明显下跌。

100大中城住宅类地价溢价率

▲图源: 长江证券研究所

地价的下跌来源于资金链紧张。5月以来,当局针对资金违规流向房地产领域开始严厉监管。

房企的所有融资通道都被彻底冰封:信托融资、银行贷款、企业发债、境外发债、ABS(资产证券化)统统被封死。

发改委限制房企发外债,银保监会规范房地产信托,央行严控房地产资金喉咙,监管部门严查资金违规流入房地产,这一切让房企融资变得更加困难。

对房企来讲,这就是釜底抽薪。开发商手里没钱,土地市场自然冷清。

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真正的拐点

关于保房子还是保“世界工厂(实体经济)”,当局已经毫不动摇做出了选择。

我们现在银行放出来的信用货币,一块钱里有6、7毛都让房地产吃了,剩下的制造业、农业、采掘业、文化教育业等等各行各业瓜分剩下三四毛,这个比例很畸形,再这样下去,所有非房实体产业全要扑街。

要知道,房子过去的繁荣是因为货币的繁荣,背后是地方政府的财政欲望去支撑地价和房价。

如今,大部分一二线城市的财政靠房子才能吃饭的病态逻辑已经难以为继。城市不能只依靠房子去发展,各种产业的同步跟进才是当局真正的愿望。

所以,当局二季度之后为什么对房地产更加严控,你算算帐就知道了,没有实体经济部门给居民部门、也就是让大家得到工资性收入,你拿什么去还以债务为主要属性的房子的月供(对开发商而言就是土地出让金)?

当然,在现在这个时间点,你给过去经历了二十年中国经济崛起的两代人说房地产的黄金时代告一段落,未来什么时候再启动还得等好多年,他们当然是不信的。

因为起码要再经历两代人,到那个时候,你再让自己的子孙告诉你他们是怎么看待房子的,得到的答案,就像我们现在不理解为什么老人家里要存布一样般的代沟。

所以,大环境停滞下,对于未来投资不动产而言,不动产的分化会超出我们的想象。谁的钱都不是大风刮来的,所以我们要更加谨慎。

这里面要重点考虑两点:第一保值升值;第二:能提供稳定增长的租金现金流。来源丨米筐投资

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