设为首页  加入收藏  联系我们
网站导航
您当前的位置:首页 > 新房信息 > 楼市快讯 > 正文
最新房价收入比,买这几个城市也太划算了!
2020-04-02 09:32 来源:大胡子说房   字号: 

近日,上海易居研究院发布了中国50城2019年度房价收入比。

本次报告房价收入比具体计算公式如下:

说白了就是一个人不吃不喝,多少年能买到半套房。你也可以理解为,一个普通家庭,多少年不吃不喝能买一整套房。数据如下:

1、泡沫?

目前,国际上比较流行的说法认为,房价收入比在 3—6 倍为合理区间。超过6就被认为在泡沫区间。

纵观中国50城,没有哪座城市的房价收入比不在泡沫区间,如果我们硬要说中国房子没有泡沫,那是没人信的。

但泡沫归泡沫,不同国家有不同国家的发展模式,泡沫背后的风险不能一概而论。按照国际说法,香港、新加坡、悉尼、墨尔本等等地方全是泡沫,是不是他们都随时要崩盘?

非也,人口往发达地区高度聚集,高房价和高消费便是城市迁移者的生活成本。想要一下子就有高收入的工作,高质量的教育,高完善的配套,不付出点代价怎么行?要不每个人想住大城市就住大城市,那这世界岂不乱套了。

中国的高房价收入比有其背后的支撑,比如这三个方面:住房货币化改革、人口户籍化自由流动和高校扩招。这三个方面分别对应预售制,学区房和毕业生源源流入,只要这些现象一直在,中国的高房价就也会一直在。

那么,那些中国欠发达地区的房子还保持着高房价收入比,就有点不合适了。在没有人口持续流入的情况下,以后或呈阴跌态势。

根据易居发布的分等级城市房价收入比情况,2019三四线城市的房价收入比竟然超过了强二线和弱二线,你说危不危险?

说回泡沫,我们完全可以像日本一样主动刺破泡沫,但那样带来的后果是灾难性的。房价一旦跌的稍微有点明显,市场就会陷入恐慌,抛售潮就会随之来临,跌就会变为暴跌。

暴跌之下,土地财政运转会有危机。中国是个非常依赖土地财政的国家,土地收入经常占到财政收入的一半以上。如果地价跌了,财政收入下降,公共教育职员、公共医疗职员、地方公务员等体制内人员的工资谁给开?

开发商及其上下游60个行业的生存会有危机。万科刚发的年报,净利润率是14.99%。如果房价跌个两三成,房地产业务收入占总营业收入99%的万科,收入至少也要下降个两三成,成本短期内不变的情况下,基本是入不敷出,分分钟资金链断裂。

银行业运营同样会有危机。房贷是银行个人贷款业务的大头,如果首付跌超三成,人民出现弃贷现象,银行坏账就会大幅攀升,整个个人贷款业务就随之萎缩,最后牵连到国家整个金融系统出现崩溃。

国家经济整体发展会有危机。经济学上有个直接财富效应,就是你突然发现“啊我的房子升值了”,就会增加消费意愿去买买买。反之亦然,中国房产资产占家庭资产的77%,如果房子不断贬值,人们认为自己的财富在缩水,就会预防性储蓄,由此而来,投资、消费的动机都会降低,企业生产也会减少,经济就可能面对衰退。所以,我们现在只敢把房价维持在鸟笼行情,不会暴跌,也不能暴涨,只敢稳。

至于经济危机之下的房价泡沫风险,请大家放心,我们会用一揽子巧妙的货币政策让现金不知不觉中贬值,房价泡沫被通胀稀释,名义收入被提高,房价收入比也自然降低了。

比如,2019年的50城房价收入比是13.3,相较于2018年是下降的,但2019年整年我们的平均新建商品房价格却是没有下降的,这就是货币贬值,名义收入提高,房价不变,但房价收入比减少,泡沫降低。

综上所述,即便中国房价收入比远超国际,存在泡沫;我们也不必太过担心,因为核心城市的资产价格总是由全国最富的那波人决定,和平均收入关系不大,而且有形之手的有力调控,也坚决不允许房价硬着陆。

2

既然稳字当头,那性价比就是资产的重要参考指标了,而房价收入比,就是城市房产的性价比。GDP越高的城市,其基础配套、生活设施和医疗教育就越完善,如果房价收入比还很低,那就是非常划算的一件事了。

反之,如果GDP没那么强势,房价收入比还很高的城市,买了以后不仅心理会有不值得的落差,而且未来该城市的房价还有下跌风险(虽说国家不让房产全面下跌,但局部的挤泡沫壮士断腕,还是可以的)。

我们来回顾一下十年前2009的房价收入比。

(数据来源丨经济研究)

可以明显看到,有那么几个城市,实在是太突出了。

杭州,2009年GDP排全国第八,房价收入比却高居全国第二。

福州,2009年GDP排全国第三十二,房价收入比却位列全国第六。

兰州,2009年GDP排全国第一百零一,房价收入比却处在全国第七。

这些虚高的房价收入比都是不正常的。后来发生的事情想必许多人也知道:

当然,那段时间许多城市的房价都出现了下跌,但杭州、福州和兰州,是最惨的几个城市之三。

再来看看今天的房价收入比,有几个城市的数据明显高于其基本面。

比如三亚的27.6、厦门的22.8、福州的19.9,还有石家庄的16.0。

尽管三亚和厦门风景优美得天独厚,但一个普通的务工人才需要不吃不喝20多年才买得起房子,又有几位贤士愿意来呢?最后这些城市只会是一堆投资需求下的钢筋水泥,有价无市。

还有日照的10.5,莆田的11.7,芜湖的12.2和扬州的12.2。这些三四线城市的房价收入比已然高过像武汉、西安一样的强二线,未来没有人口流入的情况下,其价格靠什么支撑呢?

疫情之下,不少三四线城市的房价就已经开始下跌。

河南驻马店、广西钦州、江西抚州、河南鹤壁、陕西宝鸡等三四线都围绕着“楼市松绑”展开稳楼市政策,然而还是效果甚微,撬不动市场情绪。

但我们也可以发现,不少二线城市堪称宝藏。城市实力非常强,但房价收入比却控制得非常合适。

首当其冲的肯定是长沙市,6.4的房价收入比羡煞旁人,比十年前中国大部分城市的房价收入比还要低。长沙2019全年城镇居民人均可支配收入55211元,比上年增长8.7%。而2020年一月房价同比去年仅上涨4.6%,典型的收入跑赢房价,可见其未来对人才的吸引力,是相当可观的。

然后是青岛的9.7,成都的10.0,无锡的10.1和重庆的10.1。这些地方生活配套完善,交通设施也非常齐全,普通人的生活质量和一线城市相比丝毫不差。且不论以后上涨多少,至少下跌的空间是没多少了。

再就是我们有所忽略的环一线城市。许多人拿着一线城市的收入,住着环一线城市的房产,如果这样比较的话房价收入比可以达到一个相当低的水平,但需要付出的代价就是上班幸苦或五加二的生活。前者不大推荐,但后者的现实性,还是非常大的。

比如环京的燕郊,环沪的花桥和太仓,环深的惠阳。与城市CBD通勤距离在50公里以内,房价在1万5左右,就比较划算。2017年燕郊房价一度冲上2万5,显然房价收入比就远超众二线了,那便是实打实的泡沫。

3

关于房价收入比,对于刚需来说,那些在10左右甚至更低的强二线城市,比如长沙,买到就是赚到,根本不必犹豫,哪怕后期开发商在限价之下可能会有所降标,你们相对于其他城市也是血赚的。

对于投资来说,如果有足够的资金和渠道,可以轻仓一部分资产在这些房价收入比低的城市,长期来看价格洼地迟早会被资金填平,尤其区域购买力强劲的环一线城市,但也不排除这些地方一直被政策打压,房价持续保持温和的可能。毕竟你得承认,这么做,有赌的成分。

责任编辑:邓晓静 【复制网址】【打印】
分享到:0
凡武汉热线房产网注明"来源:武汉热线房产网"或"来源:www.rexian.net.cn"的作品,包括但不限于本网刊载的所有与武汉热线房 产网栏目内容相关的文字、图片、图表、视频等网上内容,版权属于武汉热线房产网和/或相关权利人所有,任何媒体、网站或个人 未经武汉热线房产网书面授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品;已经书面授权的,应在授权范围内使用,并注明"来源 :武汉热线房产网"。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
值班:房博士
电话:88510322
时间:8:30-18:00
联系电话:400-8888-756
工作日9:00-18:00 法定节假日休息
电子信箱:info@rexian.net.cn
2006-2017 武汉住友科技有限公司
版权所有
关于我们 | 网站地图 | 版权声明 | 友情链接 | 网站招聘 | 联系我们
2006-2017 武汉住友科技有限公司 版权所有 联系电话:400-8888-756 E-mail:info@rexian.net.cn