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去化艰难成常态,武汉房价真的涨了吗?
2020-08-17 11:19 来源:武汉热线房产网   字号: 

2020对于武汉楼市,是关键的一年。

根据《2020年武汉克而瑞年中市场分享会》公布的数据,武汉楼市上半年整体供应量564万方,成交量473万方,拿这个数字跟去年同期去比,下滑幅度极大,因为常规上半年有6个月,疫情影响市场实际上只有2.5个月运行的表现。

2017年全市案场来访月均150组,2018年120组/月,2019年到100组/月,一步一个台阶退到今年上半年约80组,虽然可以明显感知到市场在复苏,但事实来访量并没有显著上升,市场客户需求释放不够充分,后劲乏力,使得市场的开盘越来越难。

去化艰难成为普遍现象

在全国20个重点城市大部分开盘去化回升到50%的大环境下,作为曾经开盘日光频次最多的城市,武汉上半年全市平均去化率只有46%(5月、6月有效开盘数据)。

从结构上看,武汉去年开盘去化率低于40%的只有不约20%的区域,如今开盘去化40%以下的板块占比近50%,而开盘去化率在60%以下的已超过70%,全市仅有16个板块去化率能够达到60%以上,去化的艰难已成为一个普遍现象。

往往市场调整期来临的时候,能够看到的第一个结构性的差异就是——中心区的成交量并没有显著减少,远城区的成交量急剧下降,这是一个非常警觉的信号。

“存量压力”与“增量威胁”并存

武汉市场当前存量约1386万方,去化周期8.5个月。基于整个市场未来的供应和成交,2020年末存量会累积至1800万,届时存量去化周期将达12个月左右,也就是说接下来,武汉会从一个没有太大库存压力的市场,转变成为去库存为主的市场,以下三类板块将持续承压:

第一类:远城区新开发地区,如金口,郑店等,随着城市的发展逐步成为新开发热点区域,但过往这个区域没有太多成交,当一些项目入市,它的去化周期会更难。

第二类:开发区域饱和的中心板块,如南湖、丁字桥等,在过去的两三年无新增供应,也没有成交,存在阶段性的压力突出,所以较难去判断它的机会与风险。

第三类:城市中心的高端板块,如武昌滨江、汉口滨江、二七滨江、金融街等,因为大的形势不太乐观,而武汉又正处于一个豪宅的繁荣周期,为什么这么说?

2017年至今,武汉的千万以上豪宅(总价概念)一共销售1000多套,低于上海、深圳、与广州接近。和人口对应来看更能感知豪宅市场发展水平,0.98意味着将近1万人里面就有一个人买1000万的房子,这个数字和上海和深圳基本上接近,远远高于成都、重庆,也高于杭州和广州。武汉豪宅市场的势头还会继续延续,豪宅还有较大溢价空间。

武汉当前最贵的豪宅均价在38,000元/平,为城市均价的2.63倍,在新一线城市里面属最低。豪宅总价门槛目前约1000万,相当于一套普通住宅约140万套均总价的7.14倍,远低于其他城市,假以时日,城市发展水平和豪宅产品力跃升后,武汉豪宅未来还有较大溢价空间。

武汉楼市未来供应

且将存量压力放在一边,武汉部分板块接下来也将面临极大的新增供应压力,根据克而瑞盘点,有三类板块供应压力将持续放大:

破局型:宗关、中法新城、华中金融城等

三季度还会有新的供应出来,使去化更加艰难。这些板块考虑的应该是怎么突破、怎么活下去。

警惕型:仓埠、汉口北、流芳、黄家湖等

此类区域目前在合理范围之内,压力并不算大,但三季度新的供应上市之后,会面临比较难以判断的形势,需要提高警惕。

关注型:白沙洲、光谷中心、沌口中心等

这一类板块,目前可以说是没有任何压力,但接下来面临较大的新增供应量的释放,值得大家持续关注。

基于以上库存、新增供应的双重压力。而随着需求的减少,供求比或将超过1.4,市场供求形势会空前严峻。

武汉楼市三问

1、房价真的都在涨吗?

上半年武汉市场发生最高频的事件之一就是“涨价”,甚至会有一种普遍涨价的感性认知。实际从统计层面上来看,相对去年54%的涨价项目,市场涨价范围并没有继续扩大,今年上半年涨价项目只占51%。

为什么限价能放松?一是整体城市房价控制得当,二是上面控的是城市房价的“整盘”,可以看到武汉6月份城市均价14610元/平,相当于回到2018年二季度水平,房价没有涨,反而还跌了。为什么51%的项目在涨价房价还跌着呢?因为结构性的影响。

2、涨价的天花板在哪里?

如果一直涨,武汉房价还有多大的增长空间呢?关于城市房价的天花板,克而瑞曾从城市、经济、人口等多个维度做过系统性研究,武汉当前的城市房价天花板在18219元/平左右,但天花板会随着行业周期的波动而起伏。2015年、2016年,市场调整期,房价天花板和城市均价的系数关系会在0.7、0.8左右,市场比较火热的时候房价增长较快,系数则会达到0.9、0.88左右。

3、涨价的后续动力如何?

房价不是单方面因素评定的,综合城市区域价值、城市期望、投资环境,综合等方面影响,同时遵循最基本的市场经济规律——物以稀为贵。当前武汉的广义存量已达9587万方,去化周期66个月,市场可售量非常充足。

同时,过去5年武汉市的百户购房率达25%,领先全国。这一状况是否还能持续呢?随着城市旧改进入后期带来的拆迁需求逐步萎缩;第二产业迅速发展带来的新增人口、需求受经济影响放缓;城市每25年一次的换房潮能释放的改善置业,目前还被限购压制着,基于以上三点综合来看,城市的需求将会逐年减少。

面对市场的这种新常态,企业将要如何应对?以价换量是否会成为大家共同的选择?市场进入调整期,企业该如何寻求最优解?

房企:下半年的重要课题“拿地”

在汉房企下半年的重要课题就是“拿地”。武汉TOP20房企有一半的企业储备货值不足3年,6家房企当前储备货值在两年内就会消耗完毕,如果参照以上0.38拿地销售比来说,在汉持续发展企业最少需要保持2.5年的储备货值,而对TOP企业来说,则需要3年以上储备货值,才能从容的在汉持续深耕。

武汉二季度开始加大了土地供应量,月度土地供应量创历史新高,6月全市平均土拍楼面价飙升至9500元/平,地楼比接近0.7;但在溢价率上呈现出与全国市场截然相反的态势,即溢价率并没有持续上涨,反而在持续走低,背后原因主要是武汉城市整体土拍起始价上涨过快,武汉土地价格越来越高。

从土地供地结构上来看,原按照城市5年供地计划——三环内比外,3:7的格局,从2019年以来开始发生逆转,直到今年上半年完全变化,上半年三环以内供应占比超51%,这意味着,三环以内的地价、未来入市的新增供应价格将越来越高,顺推下来城市整体房价会越来越高。

在这种局面下,不同区域土地热度又发生着什么样的微观变化?二环以内,价值最高,但溢价率最低,因为起拍价涨幅最大达30.6%,其次是大部分用地有一定比例的商业办公用地;三四环始终保持比较好热度,但今年供应占比陡降近20个百分点,所以溢价率继续上升,但也可以看到地楼比已经达到0.45,逼近0.5,某种意义上也是比较难受的。

在国内众多城市纷纷加码调控的情况下,武汉发展向上的势头、综合的优势、区域的地位不变,迎来了难得的政策空窗期。接下来的几个月,房企为了抢抓市场,将加快开发和推盘节奏,市场供应会保持增长,且毛坯产品占比再次提升到六成以上,总体上第三季度有望保持成交旺盛的势头。

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